La mise en oeuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial
Droit des affaires

La mise en oeuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial

Le 21 décembre 2017 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 décembre 2017, 16-10.583, Publié au bulletin), la Cour de cassation a jugé que la mise en oeuvre d’une clause de résolution de plein droit d’un bail commercial ne pouvait résulter que d’un acte extrajudiciaire.

A travers cet article, je vous propose de revenir sur cette décision de justice.

Plan :

  1. Rappel des faits
  2. Solution de la Cour de cassation

I. RAPPEL DES FAITS

  1. Le 9 juin 2000, la société SIGC a donné à bail commercial un local à la société Fitt.
  2. Le 17 juillet 2000, la société Fitt a sous-loué ce local à la société Unitours.

Schéma rappel des faits

  1. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 octobre 2007 visant la clause résolutoire, la société SIGC a mis en demeure la société Fitt de payer dans le mois des arriérés de charges et d’indexation de loyers.

    Dans ce courrier, la société SIGC a rappelé à son locataire, la société Fitt, le délai légal d’un mois (article L.145-41 du Code de commerce) pour régulariser sa situation. Ce courrier comportait également un décompte détaillé de la dette.

    La mise en demeure étant restée infructueuse pendant le délai légal, le bail principal a été résilié de plein droit, entraînant la résiliation du sous-bail.

  2. Le 2 juillet 2010, la société Unitours a assigné la société Fitt en indemnisation de troubles de jouissance.
  3. Contestant la résiliation du bail, la société Fitt a demandé, à titre reconventionnel, la condamnation de la société Unitours au paiement des loyers.
  4. La société SIGC, appelée à l’instance, a demandé la constatation de la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Fitt.
  5. La Cour d’appel a accueilli les demandes de la société SIGC en résiliation du bail et du sous-bail au motif que :
    • Le bail stipule sa résiliation de plein droit après une mise en demeure d’exécution ou un commandement de payer ;
    • Une lettre recommandée valant sommation remplit les conditions légales lorsqu’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur, ce qui est le cas de la lettre recommandée du 4 octobre 2007 envoyée par la société SIGC à son locataire, la société Fitt et
    • La mise en demeure étant restée infructueuse pendant le délai légal, le bail principal a été résilié de plein droit, entraînant la résiliation du sous-bail.

La Cour d’appel, pour arriver à ce raisonnement, a fait application de l’article 1344 du Code civil relatif à la mise en demeure du débiteur (anciennement l’article 1339 du Code civil).

Article 1344 du Code civil

Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

II. SOLUTION DE LA COUR DE CASSATION

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel :

« Qu’en statuant ainsi, alors que la mise en oeuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés »

La Cour statue au visa des articles L. 145-41 et L. 145-15 du code de commerce :

Article L. 145-41 du Code de commerce

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Article L. 145-15 du Code de commerce

Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Selon l’article L. 145-15 du Code de commerce précité, il n’est pas possible de déroger aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce : les parties ne peuvent donc pas prévoir d’aménagement contractuel au formalisme prévu par l’article L. 145-41.

C’est pourquoi la Cour de cassation juge que la lettre recommandée avec demande d’avis de réception valant sommation ne permet pas de mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial, même si le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce a été rappelé dans le courrier de mise en demeure.

La mise en oeuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire.

Un ACTE EXTRAJUDICIAIRE (ou exploit) « est un acte rédigé et signifié par un officier public compétent, généralement un huissier, aux termes duquel une personne en appelle une autre en justice et lui fait connaître ses intentions, ou lui notifie un fait ou un acte pour la conservation de ses droits, ou bien encore lui intime un ordre ou une défense »


(JurisClasseur Enregistrement Traité > V° Actes extrajudiciaires -Fasc. unique : ACTES EXTRAJUDICIAIRES . – Exploits des huissiers de justice – Date du fascicule : 1er Juillet 2014 – Date de la dernière mise à jour : 15 Février 2017)

Par exemple, le commandement de payer est un acte extrajudiciaire qui comporte une série de mentions obligatoires (article R. 221-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

Cet arrêt est conforme à la lettre de l’article L. 145-41 du Code de commerce qui exige la délivrance d’un commandement de payer donc un acte d’huissier.

La Cour de cassation montre ainsi qu’il ne faut pas confondre les notions de « commandement de payer » (L. 145-15 du Code de commerce) et de « mise en demeure » (nouvelle article 1344 du Code civil).

Cette décision contredit un arrêt en date du 13 mars 2002, aux termes duquel la Cour de cassation avait jugé, au visa de l’article 1139 ancien du Code civil (devenu l’article 1344 du Code civil), que : 
« Mais attendu que la cour d’appel a pu relever, par motifs adoptés, sans trancher de contestation sérieuse et en effectuant la recherche prétendument omise, qu’il ne pouvait être fait grief à Mme X… de ne pas avoir fait sommation de payer par acte extra-judiciaire dès lors qu’il résultait des dispositions de l’article 1139 du Code civil qu’une lettre recommandée valait sommation de payer lorsqu’il en résultait, comme en l’espèce, une interpellation suffisante de la débitrice » (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 13 mars 2002, 00-17.391, Inédit).

La jurisprudence du 13 mars 2002 n’est donc plus d’actualité 
(Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 13 mars 2002, 00-17.391, Inédit)

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