Le bail commercial et le plan de cession
Procédures collectives

Le bail commercial et le plan de cession

Un bail commercial peut être cédé dans le cadre d’une procédure collective (L.631-22 du Code de commerce pour le redressement judiciaire et L. 642-7 du Code de commerce pour la liquidation judiciaire).

Dans ce cas, le bail commercial peut être cédé dans le cadre d’un plan de cession ou hors plan de cession (= cession isolée des actifs : article L.642-19 Code de commerce).

Dans cet article, nous nous sommes intéressés au cas du plan de cession.

Le plan de cession permet la poursuite de tout ou partie de l’activité du débiteur par le repreneur.

Le plan de cession est arrêté par le Tribunal.

Un plan de cession peut être décidé dans le cadre d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

En cas de plan de cession, les droits du bailleur se retrouvent restreints car les clauses du bail qui encadrent et règlementent sa cession sont privées d’effet.

  1. CLAUSE DE GARANTIE SOLIDAIRE / SOLIDARITÉ INVERSÉE
  2. CLAUSES D’AGRÉMENT, D’INCESSIBILITÉ, DE PRÉFÉRENCE ET DE PRÉEMPTION
  3. FORMALISME

I. CLAUSE DE GARANTIE SOLIDAIRE / SOLIDARITÉ INVERSÉE

Article L.641-12 alinéa 5 du Code de commerce : « toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite ».

La clause de garantie solidaire qui pèse sur le cédant est réputée non écrite

Quid de la clause de solidarité qui pèse sur le cessionnaire dite clause de solidarité « inversée » ?

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 27 septembre 2011, 10-23.539, Publié au bulletin (cession du fonds de commerce d’une société en liquidation judiciaire) :

« Qu’ayant relevé que les deux baux annexés à l’acte de cession du fonds de commerce, prévoient que “le cessionnaire sera dans tous les cas, du seul fait de la cession, garant du paiement par le preneur de la totalité des sommes dues au titre du présent bail par ledit preneur à la date de la cession”, l’arrêt en déduit, à bon droit, que les bailleurs étaient fondés à se prévaloir de ces stipulations contractuelles, peu important qu’elles n’aient pas été reproduites dans l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession »

CA Versailles, 13e ch., 12 mars 2015, aff. Sirius, n° 14/02599 et n° 14/03274 (plan de cession) : la clause de solidarité du cessionnaire avec le preneur, pour le paiement des loyers au titre de la période qui précède la cession, est efficace même dans le cas où le bail commercial est cédé dans le contexte d’un plan de cession.

La clause de solidarité inversée, qui pèse sur le cessionnaire, est valable

II. CLAUSES D’AGRÉMENT, D’INCESSIBILITÉ, DE PRÉFÉRENCE ET DE PRÉEMPTION

Les clauses qui constituent un obstacle, directement ou indirectement, à l’application de l’article L. 642-7 du Code de commerce sont inefficaces en cas de plan de cession.

Clause d’agrément

La clause d’agrément signifie que le bailleur doit donner son accord pour que la cession du bail soit valable.
Cette clause est écartée en cas de plan de cession.

Exemples jurisprudentiels :

Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 6 décembre 1994, 91-17.927, Publié au bulletin :

« Mais attendu qu’il résulte de l’article 86 de la loi du 25 janvier 1985 que le Tribunal détermine les contrats de location nécessaires au maintien de l’activité et que le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats ; que, dès lors, la clause contractuelle stipulant que la cession du bail est subordonnée à l’accord écrit du bailleur se trouve privée d’effet ; que, par ce motif de pur droit, substitué en tant que de besoin à ceux critiqués, la décision déférée se trouve justifiée ; que le moyen ne peut donc être accueilli. »  

Cour d’appel, Rennes, 2ème chambre commerciale, 1er Juillet 2008 – n° 08/01007 :

« Qu’en outre, conformément à la position de la Cour de Cassation, la clause contractuelle pas laquelle la cession est subordonnée à l’accord du bailler se trouve privée d’effet.
Que la Cour de Cassation, chambre commerciale (6/12/1994) a énoncé qu”il résulte de l’article 86 de la loi du 25 janvier 1985 QUE LE Tribunal détermine les contrats de location, nécessaires au maintien de l’activité et que le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats ; que dès lors la clause contractuelle stipulant que la cession du bail est subordonnée à l’accord écrit du bailler se trouve privée d’effet.’
Que c’est donc avec raison que le Tribunal a cédé le fonds à la société TNT sans accord du bailleur. »

Clause d’incessibilité

La clause d’incessibilité interdit au locataire de vendre son droit au bail.

La doctrine considère que ce type de clause est inefficace en cas de plan de cession, d’autant plus que ce type de clause est déjà réputée non écrite hors procédure collective (article L.145-16 du Code de commerce : « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise »).

Clause de préférence

La clause de préférence permet au bailleur de choisir le repreneur.
Cette clause est écartée en cas de plan de cession.

Exemple jurisprudentiel :

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 13 janvier 2015, 13-21.650, Inédit :

« Attendu qu’aucun des griefs du pourvoi formé par la SCI ne caractérisant un excès de pouvoir, dès lors que la cession judiciaire forcée du contrat de bail en exécution d’un plan de cession n’a pas à respecter le droit conventionnel de préférence du bailleur, le pourvoi est irrecevable »

Clause de préemption

La clause de préemption permet au bailleur d’être l’acheteur prioritaire si le preneur décide de vendre son droit au bail. Cette clause est écartée en cas de plan de cession.

Exemples jurisprudentiels :

Cour d’appel, Caen, 1ère chambre, section civile et commerciale, 9 Novembre 2010 – n° 10/02643 :

« Attendu qu’il résulte de l’article L.642-7 du code de commerce, que le tribunal qui arrête un plan de cession totale ou partielle de l’entreprise peut ordonner la cession de certains contrats qu’il détermine ;

Attendu qu’il résulte du même article que le jugement arrêtant le plan emporte de plein droit cession de ces contrats ; que ce texte prive nécessairement d’effet toute clause qui aurait pour effet de restreindre les pouvoirs du tribunal ;

Attendu, en conséquence, que le tribunal a justement décidé que le transfert des contrats déterminés par lui est opposable à tous nonobstant l’existence d’une clause restrictive, s’agissant d’une cession judiciaire ; qu’ainsi, le bailleur dont le contrat de bail était cédé dans le cadre d’un plan de cession, ne pouvait se prévaloir de la clause de préférence qui, au surplus, ne s’imposait qu’au preneur, lequel, dans le cadre d’un plan de cession, avait perdu tout pouvoir d’exprimer sa volonté sur ce transfert »

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 8, 15 Janvier 2013 – n° 12/17592 :

« Mais, le plan de cession a été arrêté au visa des dispositions de l’article L.642-7 du code de commerce d’ordre public qui prévoit que le plan emporte cession des contrats, le tribunal prenant soin de préciser au dispositif du jugement que ‘ le droit de préemption du bailleur ne pourra pas prospérer et que le bail sera transféré dans le cadre de la cession de l’entreprise et cela en application de l’article 642-7 du code de commerce qui prévoit la cession forcée des contrats en cours et qui est d’ordre public‘.

En effet, le caractère d’ordre public de la cession judiciaire des contrats nécessaires à la poursuite de l’activité du débiteur, posé par l’article L.642-7 du code de commerce, conduit à réputer non écrites les clauses de préemption et toute autre clause restrictive de cession »

Les clauses d’agrément, d’incessibilité, de préférence et de préemption sont inefficaces en cas de plan de cession

III. FORMALISME

Certaines clauses imposent des formalités à respecter lors de la cession du bail.
Ces clauses sont écartées en cas de plan de cession.

Exemple jurisprudentiel :

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 1 mars 2016, 14-14.716, Publié au bulletin :

« Attendu que, sauf disposition contraire du jugement arrêtant le plan de cession, la cession judiciaire forcée du bail commercial en exécution de ce plan n’est pas soumise aux exigences de forme prévues par ce contrat »

Dans cette affaire, une cession de fonds de commerce, incluant le bail, a été réalisée par acte sous seing privé.
Le bailleur a sollicité la résiliation du bail pour non-respect de la clause du bail imposant la forme authentique en cas de cession.
L’arrêt d’appel a prononcé la résiliation du bail après avoir constaté que le bail prévoyait que toute cession devait être reçue par acte authentique. La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel.

La clause du bail qui subordonne sa cession au respect de certaines exigences de forme est inefficace en cas de plan de cession

La solution est différente dans le cadre d’une cession isolée d’actifs en liquidation judiciaire : dans ce cas, le liquidateur doit respecter la clause imposant le consentement préalable et par écrit du bailleur et la rédaction d’un acte authentique (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 juin 2014, 13-15.119, Inédit).

Toutes les clauses qui règlementent la cession du bail sont donc inefficaces en cas de plan de cession : en effet, l’objectif est que la cession ne soit empêchée par aucun obstacle

Sources :

– Code de commerce
– Loyers et Copropriété n° 4, Avril 2016, comm. 95 – Sur l’inefficacité de la clause imposant la cession sous la forme notariée en plan de cession d’entreprise
– La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 30-34, 29 Juillet 2016, 1247 – Acte authentique et cession d’un bail commercial en vertu d’un plan de cession
– JurisClasseur Fasc.1286-20 : Bail Commercial – Procédures collectives – Mise à jour : 4 juin 2015
– Synthèse LexisNexis – Bail commercial : fin du bail et procédures collectives – 18 juin 2017
– JDI 2017 p.187 – Cession du bail en état de procédures collectives
Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 27 septembre 2011, 10-23.539, Publié au bulletin
– CA Versailles, 13e ch., 12 mars 2015, aff. Sirius, n° 14/02599 et n° 14/03274
Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 6 décembre 1994, 91-17.927, Publié au bulletin :
– Cour d’appel, Rennes, 2ème chambre commerciale, 1er Juillet 2008 – n° 08/01007
Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 13 janvier 2015, 13-21.650, Inédit
– Cour d’appel, Caen, 1ère chambre, section civile et commerciale, 9 Novembre 2010 – n° 10/02643
– Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 8, 15 Janvier 2013 – n° 12/17592
Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 1 mars 2016, 14-14.716, Publié au bulletin :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 juin 2014, 13-15.119, Inédit