Les procédures collectives et la compensation entre les créances de loyers impayés et de restitution du dépôt de garantie
Procédures collectives

Les procédures collectives et la compensation entre les créances de loyers impayés et de restitution du dépôt de garantie

Lors de l’ouverture d’une procédure collective, il arrive que le locataire soit débiteur de loyers impayés antérieurs au jugement d’ouverture. Le bailleur, à qui le preneur a versé un dépôt de garantie lors de son entrée dans les locaux, est donc tenté de conserver le dépôt de garantie qu’il entend compenser avec ses créances de loyers impayés.

Quand un tel cas se présente, la compensation est-elle possible entre les créances du preneur et du bailleur ?

L’article L. 622-7, I, alinéa 1 du Code de commerce dispose :

I.-Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

Après le jugement d’ouverture d’une procédure collective, la compensation est interdite sauf s’il s’agit d’une compensation de créances connexes.

Plan :

  1. LA NOTION DE CONNEXITÉ
  2. LA COMPENSATION DES CRÉANCES DU PRENEUR ET DU BAILLEUR
    1. Connexité entre une créance de loyers impayés et une créance de restitution du dépôt de garantie
    2. Cas du bailleur titulaire de créances uniquement ANTÉRIEURES au jugement d’ouverture
    3. Cas du bailleur titulaire de créances ANTÉRIEURES ET POSTÉRIEURES au jugement d’ouverture
    4. Cas du bailleur titulaire de créances UNIQUEMENT POSTÉRIEURES au jugement d’ouverture
    5. Cas du bailleur en procédure collective

I. LA NOTION DE CONNEXITÉ

La notion de connexité signifie que :

  • Les créances ont le même fondement donc elles sont interdépendantes (dans notre article, les créances en cause résultent du même contrat de bail) ;
  • Les créances ne sont pas forcément liquides et exigibles (article 1348-1, alinéa 1 du Code civil) (par exemple, le dépôt de garantie peut ne pas être devenu exigible en raison de la cession judiciaire d’un bail intervenue dans le cadre d’un plan de cession : TGI Paris, 18e ch., 1re sect., 20 janvier 2015, n° 14/15133) ;
  • Les créances doivent être certaines dans leur principe (article 1347-1 du Code civil) et réciproques donc les mêmes personnes doivent être créancières et débitrices l’une envers l’autre ;
  • Toutefois, la Cour de cassation admet la compensation d’une créance vraisemblable qui a été déclarée (Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 30 juin 2009, 08-15.631, Publié au bulletin).

Deux créances connexes sont nées d’un même rapport juridique.

Une créance de restitution de dépôt de garantie ne devient exigible que lorsque le contrat de bail prend fin (arrivée du terme ou résiliation).

II. LA COMPENSATION DES CRÉANCES DU PRENEUR ET DU BAILLEUR

L’hypothèse suivante est envisagée :

  • Le preneur dispose d’une créance de restitution du dépôt de garantie à l’égard du bailleur et
  • Le bailleur bénéficie, quant à lui, d’une créance de loyers impayés à l’égard du preneur.

Pour rappel, le dépôt de garantie est une somme versée par le preneur au bailleur, lorsqu’il prend possession des lieux, qui a pour objectif de garantir le paiement des créances du bailleur dont le preneur pourrait être redevable lors de la libération des locaux (loyers impayés, réparations etc.).

1. Connexité entre une créance de loyers impayés et une créance de restitution du dépôt de garantie

La jurisprudence considère que les créances de loyers impayés et de restitution du dépôt de garantie sont connexes (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 avril 1995, 93-15.538, Inédit).

La compensation pour dettes connexes peut être invoquée même si le contrat de bail n’est pas arrivé à son terme ou n’est pas résilié (TGI Paris, 18e ch., 1re sect., 20 janvier 2015, n° 14/15133).
Donc le défaut d’exigibilité de la créance de restitution du dépôt de garantie n’est pas un obstacle à la compensation pour dettes connexes.

TGI Paris, 18e ch., 1re sect., 20 janvier 2015, n° 14/15133

« En l’espèce, la créance de restitution du dépôt garantie et la créance de loyers antérieurs s’analysent en des créances connexes, puisqu’elles dérivent de l’exécution ou de l’inexécution du même contrat de bail. Si la créance de dépôt de garantie n’est pas devenue exigible du fait de la cession judiciaire des baux, intervenue dans le cadre du plan de cession, toutefois le tribunal relève que s’agissant d’une compensation pour dettes connexes et non d’une compensation légale, il n’est pas nécessaire que toutes les conditions prévues à l’article 1291 du code civil soient réunies, de sorte que le défaut d’exigibilité de la créance de restitution du dépôt de garantie ne constitue pas un obstacle à la compensation pour dettes connexes ».

2. Cas du bailleur titulaire de créances uniquement ANTÉRIEURES au jugement d’ouverture

La jurisprudence considère que dans ce cas de figure :

3. Cas du bailleur titulaire de créances ANTÉRIEURES ET POSTÉRIEURES au jugement d’ouverture

La jurisprudence considère que dans ce cas de figure :

4. Cas du bailleur titulaire de créances UNIQUEMENT POSTÉRIEURES au jugement d’ouverture

La jurisprudence considère que dans ce cas de figure :

5. Cas du bailleur en procédure collective

La jurisprudence considère que dans ce cas de figure :

Attention : le nouvel article 1347-2 du Code civil dispose que « Les créances insaisissables et les obligations de restitution d’un dépôt, d’un prêt à usage ou d’une chose dont le propriétaire a été injustement privé ne sont compensables que si le créancier y consent ».

Se pose donc la question de savoir si set article pourrait avoir des conséquences sur le dépôt de garantie…

Sources :

– Code civil
– Code de Commerce
– JurisClasseur Commercial – Fasc. 2372 : SAUVEGARDE, REDRESSEMENT ET LIQUIDATION JUDICIAIRES. – Situation des créanciers. – Compensation
– RTD Com. 2015 p.47
– AJDI 2003 p.657
– La Semaine Juridique Entreprise et Affaire, n°29, 21 juillet 2016, 1435
– Droit et pratique des procédures collectives – Le Corre, Pierre-Michel. Paris : Dalloz. 2017-2018

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